Résidence secondaire : fiscalité, location saisonnière et transmission familiale
Acheter une résidence secondaire, c’est déjà un projet de vie. Mais quand ton patrimoine prend de l’ampleur, la question va plus loin que le simple plaisir : comment optimiser la fiscalité, la location et la transmission familiale de ce bien ?
La fiscalité d’une résidence secondaire
Contrairement à ta résidence principale, la résidence secondaire est soumise à plusieurs impôts spécifiques :
- Taxe foncière : due chaque année.
- Taxe d’habitation : toujours en vigueur pour les résidences secondaires.
- Plus-value immobilière : si tu revends, la plus-value est imposée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux (sauf exonérations selon la durée de détention).
👉 Exemple : un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après 5 ans génère une plus-value imposable de 100 000 €.
Louer sa résidence secondaire : bonne idée ou piège fiscal ?
La location saisonnière (Airbnb, Booking…)
- Revenus déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
- Selon régime micro-BIC possibilité d’un abattement forfaitaire de 50 %.
- Au-delà : régime réel, plus contraignant mais déduisant les charges réelles.
La location meublée non professionnelle (LMNP)
- Permet d’amortir le bien et de réduire fortement la fiscalité.
- Intéressant si tu loues régulièrement mais sans dépasser certains seuils.
👉 Louer peut transformer ta résidence secondaire en actif générateur de revenus, mais attention à bien anticiper la fiscalité.
Transmettre une résidence secondaire à sa famille
L’immobilier est souvent au cœur des transmissions. Pour limiter les droits de succession :
- Donation en nue-propriété : tu gardes l’usufruit (usage ou loyers), tes enfants héritent de la propriété au décès sans droits supplémentaires.
- Démembrement croisé : utile dans le cadre d’un couple recomposé.
- Assurance-vie : peut être utilisée pour compenser un héritier si le partage du bien est difficile.
👉 Anticiper, c’est éviter les conflits familiaux et alléger la facture fiscale.
Exemple concret : Isabelle et sa maison de vacances
Isabelle possède une maison en Bretagne.
- Valeur actuelle : 400 000 €.
- Elle décide d’en faire une location saisonnière quelques semaines par an : revenus 12 000 €, fiscalisés en micro-BIC → imposition sur seulement 6 000 €.
- Elle prévoit de transmettre la nue-propriété à ses deux enfants, tout en conservant l’usufruit jusqu’à sa retraite.
Résultat : elle génère des revenus complémentaires aujourd’hui et prépare une transmission allégée demain.
Conclusion : plaisir et stratégie patrimoniale
Une résidence secondaire peut être bien plus qu’un lieu de vacances. Avec une gestion fiscale intelligente et une transmission anticipée, elle devient un véritable outil patrimonial, à la croisée du plaisir et de l’optimisation.
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